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Obiettivi e Misure del Decreto per Sostenere il Mercato Immobiliare
Il Decreto Legge 29 maggio 2024 n. 69, noto come “Decreto Salva Casa”, è stato recentemente pubblicato in Gazzetta Ufficiale ed è entrato in vigore il 30 maggio 2024. Questo decreto ha introdotto disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica, con l’obiettivo di sanare piccole irregolarità nelle abitazioni italiane e facilitare la compravendita di case in un contesto di crescente fabbisogno abitativo.
Ecco in dettaglio i principali punti previsti dal Decreto Salva Casa.
Il principale obiettivo del Decreto Salva Casa è promuovere il recupero edilizio di appartamenti la cui vendita è ostacolata da normative esistenti, facilitando così il mercato immobiliare. Il decreto si concentra su lievi difformità edilizie, evitando di configurarsi come un condono edilizio. Le principali casistiche affrontate includono:
- Difformità formali derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente: Queste difformità si verificano quando le norme edilizie sono ambigue o soggette a interpretazioni multiple, causando incertezze su come dimostrare la conformità legale di un immobile. Ad esempio, potrebbero esserci discrepanze su quale normativa applicare o su come documentare correttamente le autorizzazioni edilizie esistenti.
- Difformità edilizie risultanti da interventi realizzati senza formale autorizzazione dai precedenti proprietari: Queste difformità si riferiscono a modifiche o lavori edilizi effettuati dai precedenti proprietari di un immobile senza aver ottenuto le necessarie autorizzazioni legali. Ciò può includere la costruzione di estensioni o la modifica di strutture esistenti senza permessi ufficiali, rendendo complicata la vendita o la regolarizzazione dell'immobile.
- Difformità parziali che erano sanabili al momento della realizzazione, ma che non lo sono più a causa della "doppia conformità": Questa situazione si verifica quando, al momento della realizzazione di un intervento edilizio, era possibile ottenere una sanatoria per le irregolarità presenti. Tuttavia, con il passare del tempo e le modifiche alle normative, tali difformità non possono più essere sanate perché non rispettano più i requisiti di conformità sia al momento della realizzazione che al momento della presentazione dell'istanza.
- Edilizia Libera Il decreto amplia le categorie di interventi considerati come edilizia libera, includendo:
- Vetrate panoramiche amovibili (VePA), anche per porticati interni all'edificio: Queste strutture possono essere installate senza richiedere permessi specifici, a condizione che siano facilmente rimovibili e non creino nuovi spazi abitativi permanenti.
- Opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, come tende a pergola, purché non creino spazi stabilmente chiusi e non abbiano un impatto visivo disarmonico: Strutture come tende a pergola possono essere aggiunte agli edifici senza autorizzazioni, a patto che non chiudano stabilmente gli spazi e non alterino significativamente l'aspetto estetico dell'edificio.
- Tolleranze Costruttive Il decreto introduce tolleranze costruttive per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Queste tolleranze variano a seconda della superficie dell'unità immobiliare: - 2% per superfici superiori a 500 metri quadri. - 3% per superfici tra 300 e 500 metri quadri. - 4% per superfici tra 100 e 300 metri quadri. - 5% per superfici inferiori a 100 metri quadri.
- Tolleranze Esecutive Il decreto considera tolleranze esecutive per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, includendo:
- Irregolarità geometriche: Piccole discrepanze nelle dimensioni previste rispetto a quelle realizzate.
- Modifiche minori alle finiture degli edifici: Cambiamenti di poca entità nelle finiture esterne o interne degli edifici.
- Diversa collocazione di impianti e opere interne: Modifiche nell'ubicazione di impianti tecnici e opere interne senza influire sulla struttura portante dell'edificio.
- Minore dimensionamento dell'edificio: Realizzazione dell'edificio con dimensioni leggermente inferiori a quelle autorizzate.
- Mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali: Elementi decorativi o funzionali non strutturali che non sono stati realizzati.
- Irregolarità esecutive di muri esterni ed interni: Difformità nelle posizioni o nelle esecuzioni dei muri rispetto al progetto originale.
- Difforme ubicazione delle aperture interne: Differenze nella posizione di porte, finestre e altre aperture interne rispetto al progetto approvato.
- Accertamento di Conformità Il decreto semplifica il processo di accertamento di conformità, richiedendo la "doppia conformità" solo nei casi più gravi. In precedenza, questa doveva essere dimostrata per qualsiasi intervento, indicando conformità alle normative sia al momento della realizzazione che al momento della presentazione dell'istanza.
- Tempi e Silenzio Assenso Il decreto introduce il principio del silenzio-assenso, superando il precedente "silenzio rigetto". Questo significa che se l'amministrazione non risponde entro i termini previsti, l'istanza è automaticamente accettata. Le tempistiche specifiche sono: - 45 giorni per il permesso in sanatoria. - 30 giorni per la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). - Fino a 180 giorni per immobili soggetti a vincolo paesaggistico.
- Stato Legittimo dell'Immobile Il decreto riduce gli oneri amministrativi per i cittadini, consentendo di dimostrare lo stato legittimo dell'immobile presentando il titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio, anche in sanatoria. Questo facilita la sanatoria di parziali difformità contribuendo a dimostrare la legittimità dell'immobile.
- Mutamento di Destinazione d'Uso Il decreto semplifica il cambio di destinazione d'uso delle unità immobiliari. All'interno della stessa categoria funzionale, il mutamento è sempre ammesso. Tra diverse categorie funzionali, il mutamento è limitato alle categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva, direzionale e commerciale, all'interno di zone specifiche come centro storico, residenziali consolidate e residenziali in espansione. Sono escluse dalle semplificazioni le unità immobiliari al primo piano fuori terra.
- Impatti Economici Lo stallo edilizio ha significative ricadute economiche. L'Osservatorio sull'abitare prevede un blocco degli investimenti per 38 miliardi di euro, mentre i comuni affrontano difficoltà nel reperire funzionari disposti a firmare progetti edilizi per timore di indagini future. Questo ha bloccato importanti progetti di rigenerazione urbana, con perdite stimate di circa 150 milioni di euro per oneri di urbanizzazione.
Opzioni Assicurative
Un’altra modalità di protezione è la stipula di una polizza assicurativa specifica per catastrofi naturali. È fondamentale, tuttavia, leggere attentamente i termini e le condizioni del contratto, in quanto ciò che è coperto può variare notevolmente da una polizza all’altra.
Il Decreto Salva Casa rappresenta un passo significativo verso la semplificazione delle procedure edilizie e urbanistiche in Italia. Concentrandosi su lievi difformità edilizie, il decreto mira a sbloccare il mercato immobiliare e rispondere al crescente fabbisogno abitativo, introducendo misure innovative come il silenzio-assenso e facilitando interventi edilizi minori. Tuttavia, la situazione evidenzia le sfide e le complessità che possono emergere nell’attuazione di tali normative a livello locale.
